Zonder de mogelijkheid tot bankfinanciering of aanwezige financiële middelen een bedrijf kopen. Een huurkoop is een goede oplossing. Onze partner Enno Schets van Schets Advocatuur vertelt je er hieronder meer over.

Wat is een huurkoop?

Een huurkoop is de koop op afbetaling. Een koop op afbetaling is de koop van een roerende zaak die niet een registergoed is. De koopprijs wordt in termijnen betaald en minimaal een van die termijnen wordt drie maanden nadat de koper de verkochte zaak aangeleverd heeft gekregen betaald. Bij de huurkoop behoudt de verkoper zich de eigendom van de afgeleverde zaak.

Hoe is een huurkoop wettelijk geregeld?

Vanaf 1 januari 2017 geldt er een nieuwe regeling in het Burgerlijk Wetboek voor huurkoop.
Met uitzondering van art 7:92 BW zijn de nieuwe regels niet dwingendrechtelijk voor overeenkomsten tussen bedrijven. En kun je in de huurkoopovereenkomst afwijken van deze wettelijke regels.

De huurkoop vanuit de huurverkoper

Als huurverkoper wil je natuurlijk dat de huurkoper zich aan zijn betalingsverplichtingen houdt. Daarom is het belangrijk dat de (schriftelijke) huurovereenkomst op heldere wijze de gehele kredietsom en plan van regelmatige afbetaling bevat. Daarnaast gaat de eigendom van de activa pas over na de algehele betaling dus het eigendomsvoorbehoud moet ook zeker duidelijk zijn opgenomen in de huurovereenkomst.
 
Art 7:87 lid 3 BW bepaald: “Zolang hij (huurkoper) geen eigenaar is, mag hij de inrichting of gedaante van de zaak niet veranderen, noch mag hij zijn genot daarvan aan anderen afstaan”. De huurkoper mag dus niks aan de inrichting of gedaante van het gehuurde veranderen. Neem dit daarom ook expliciet aan in de huurkoopovereenkomst.
 
Dit kan deels parallel lopen met de af te sluiten huurovereenkomst over de ruimte die de huurkoper gaat huren. Zo bepaald art. 13.1 Algemene bepalingen huur winkelruimte ROZ-model dat de ook zonder toestemming de huurder bevoegd is om veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen. Echter mogen de veranderingen en/of toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van de gehuurde ruimte betreffen.  
 
Verder kan je als huurverkoper de volgende zaken regelen in de overeenkomst:
  • Overdracht van je eigendomsrecht aan de een derde.
  • Wel of geen retentierecht voor de huurkoper.
  • Rentevergoeding over koopsom die niet betaald is.
  • Vergoeding incassokosten.
  • Een verbod tot verpanding en vervreemding door de huurkoper op de activa.
  • Recht op het wel of niet vervangen van de activa onder voorwaarden of door de huurkoper.
  • Uitsluiting van aansprakelijkheid na de overdracht van de huurverkoper door de huurkoper.
  • Verzekeringsplicht voor de huurkoper.
  • Een informatierecht voor huurverkoper en informatieplicht voor huurkoper.
  • Bij meerdere huurkoper een hoofdelijke aansprakelijkheid.
  • Bij wanprestatie het recht de overeenkomst etc. buitenrechtelijk te ontbinden.
  • Indien mogelijk een door de huurkopers te verschaffen evt. waarborgsom of een vorm van zekerheid.

De huurkoop vanuit de huurkoper

Vaak geldt voor een huurkoper of zijn adviseur het omgekeerde. Als huurkoper of adviseur bekijk je wat voor specifieke wensen je hebt en regel het schriftelijk. Je kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld het regelen van een relatiebeding en een non concurrentiebeding voor de huurverkoper. En het recht op een vergoeding van de meerwaarde van een huurverkoper bij de terug te leveren activa vanwege bijvoorbeeld een verbouwing.
Bij ontbinding van de huurkoop heeft de huurverkoper volgens art. 7:92 BW niet EN het recht op de terugname van de zaak EN het recht op alle door de huurkoper betaalde termijnen. Anders zou de huurverkoper onredelijk zijn bevooroordeeld. Er vindt wel een verrekening plaats ter ongedaan making van de reeds verplichte prestaties.
Het recht dat de huurkoper heeft de waarde van het terug te geven zaak door de rechter vast te laten stellen staat beschreven in lid 2 van art. 7:92 BW. De waarde van de huurkoop kan immers zijn gestegen tijdens de overeenkomst.

Huurkoop en art. 1:88 BW

Je moet rekening houden met het mogelijke toepasselijkheid van art. 1:88 BW: laat de huurkoopovereenkomst schriftelijk onderaan “voor toestemming” tekenen door de echtgenoot. Hiermee ontloop je het risico van latere vernietiging door deze echtgenoot met alle schade, gevolgen en te maken kosten van dien.

Huurkoop en huurovereenkomst

Zorg voor een goede afstemming tussen de huurkoopovereenkomst en een evt. aanwezige huurovereenkomst, denk hierbij aan o.a. bestemming, gebruik, recht op toegang/inspectie, overeenkomsten duur en verbod tot verandering. Het is vaak wenselijk dat je als huurverkoper en verhuurder wenst dat de huurkoper als huurder verrekt als de huurkoopovereenkomst wordt beëindigd.
Via het toepasselijke huurrechtregime bestaat er de mogelijkheid tot afstemming van de beëindiging van de huurkoopovereenkomst op de huurovereenkomst en omgekeerd. Hierdoor kan je bijvoorbeeld de locatie blijven huren ondanks dat de huurkoop is mislukt.

Huurkoop en de overgang van personeel huurverkoper

Wanneer er aan de geldende wettelijke eisen is voldaan valt de huurkoop onder “overgang van onderneming”.  Het is dan wettelijk verplicht (art. 7:663 BW) dat bij de overgang van de onderneming dat de rechten en verplichtingen ten aanzien van de werknemers die op dat moment bij de vervreemder bestonden overgaan op de verkrijgen.  Dus alle bestaande arbeidsovereenkomsten en arbeidsvoorwaarden van de werknemers gaan automatisch en ongewijzigd mee.

Advies

De huurkoopovereenkomst moet nauwkeurging opgesteld en beoordeeld worden. Gebeurt dit niet dan worden er relevante zaken gemist en/of niet goed geregeld. Gebeur dit daarentegen wel nauwkeurig en wordt er goed over nagedacht dan is een huurkoop een goede optie voor de overdracht van ondernemingen aan kopers zonder eigen kapitaal of mogelijkheid tot bankfinanciering.
De ondernemingskwaliteiten en aanwezige ervaring met de business van de koper moet zeker van te bekeken zijn.  Na de “overdracht” dient namelijk direct de cashflow aan de huurverkoper betaald te worden. Het gat hierbij om huurkooptermijnen en vaak ook huurpenningen en verdere kosten van exploitatie etc. Het is dus noodzakelijk dat de huurkoper spoedig de cashflow kan realiseren.
Het is daarnaast ook handig om de fiscale gevolgen van de huurkoop te laten bekijken door een fiscalist.