Opschortende voorwaarden: voorkom gebondenheid aan overeenkomst!

Opschortende voorwaarde: wat is het?

Een opschortende voorwaarde is een voorwaarde die moet worden vervuld voordat er sprake is van een (koop)overeenkomst. Denk aan een financieringsvoorbehoud door een koper van een huis. Koper dient financiering te hebben verkregen, voordat koper het huis moet afnemen.

Bedenk vooraf of er zaken zijn die geregeld moeten worden. En wel voordat je aan een overeenkomst vast wilt zitten. Denk aan:

• Benodigde financiering.
• Toestemming van het bestuur (bijv. op grond van een aandeelhoudersovereenkomst).
• Toestemming van een RvC (op grond van de statuten).
• Het moeten voldoen aan bepaalde wettelijke vereisten.
• Het verkrijgen van bepaalde vergunningen.

Neem dit soort zaken altijd op als opschortende voorwaarde in de overeenkomst of intentieverklaring. Gevolg: pas binding indien de voorwaarde(n) is/zijn vervuld!

Opschortende voorwaarden –  belangrijk!

Het belang van opschortende voorwaarden kom ik dagelijks tegen. In mijn praktijk. En in de jurisprudentie.

Bent u verkoper of koper van een pand of bedrijf en ontbreken opschortende voorwaarden? Dan kan in beginsel nakoming van de koopovereenkomst en levering worden gevorderd.

Bent u koper of verkoper en heeft u op juiste wijze opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen, dan kunnen die uw reddingsboei blijken! En bent u niet verplicht het gekochte af te nemen of te leveren.

Opschortende voorwaarde - uitspraak 7 augustus 2018 Hof Den Bosch

In de recente uitspraak van het  Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3362 bleek de afgesproken opschortende voorwaarde voor verkoper de spreekwoordelijke reddingsboei.

Zorginstelling A (A) heeft een zorgcomplex verkocht aan W. De koopovereenkomst is gesloten onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Toezicht (RvT) van A (op grond van de statuten) en van de goedkeuring van het College sanering zorginstellingen.

Ter vergadering van 3 juli 2017 heeft de RvT aan de koop- en leveringsakte haar goedkeuring verleend “onder voorbehoud dat ook het College Sanering Zorginstellingen en [bank] goedkeuring verlenen aan de overeenkomst”. Dit besluit is vastgelegd in de notulen van deze vergadering.

A stond in die tijd onder bijzonder beheer van haar huisbankier. De bank stemde niet in. De getaxeerde waarden zouden veel hoger liggen dan de koopprijs die W biedt.

W heeft conservatoir leveringsbeslag gelegd. A heeft in eerste aanleg opheffing van het beslag gevorderd. Volgens A is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Want niet voldaan aan de opschortende voorwaarde dat de RvT van A goedkeuring heeft verleend.

W eiste nakoming van de overeenkomst. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. Hoger beroep volgt.

Opschortende voorwaarde - betekenis en gevolgen volgens het Hof

Wat W ook probeerde, de door verkoper beoogde werking van de opschortende voorwaarde bleef overeind.

Volgens het Hof:

• mocht de RvT een voorbehoud maken van goedkeuring door de bank.
• is het voorbehoud van toestemming van de bank een belangrijk instrument dat de Raad van Toezicht onder omstandigheden kan inzetten en is het niet in strijd met de statutaire doelstelling.
• is het voorbehoud van goedkeuring door de bank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De (weigering van) goedkeuring van de bank is een valide reden voor de RvT om haar goedkeuring te onthouden. Ook gelet op de taakstelling van de RvT, de financiële positie van A en de verplichtingen van A jegens de bank.
• kan niet gerechtvaardigd worden vertrouwd op de mededeling van een enkel lid van de Raad van Bestuur, die heeft gezegd dat de RvT had ingestemd. De statuten van A houden in dat de toestemming van de RvT moet blijken uit een schriftelijk stuk, te hechten aan de leveringsakte.

Opschortende voorwaarde – conclusie en beslissing Hof

Opschortende voorwaarde – Advies