18.04.2014 / Enno Schets
Nieuw model huurovereenkomst winkelruimte
In het laatste kwartaal van 2012 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) het model van de huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW en de bijbehorende Algemene Bepalingen aangepast. Zie: https://roz.nl/de-roz-modellen/model-winkelruimte/. Krijgt u te maken met (ver)huur, kijk dan eerst welk huurrechtregime van toepassing is. Het huurrechtregime bepaalt namelijk welk model te gebruiken. In geval van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW heeft de huurder huurbescherming, bij artikel 7: 230a BW bedrijfsruimte niet.
Lees meer
Voor welke bedrijfsruimte?
Het nieuwe model huurovereenkomst winkelruimte ex art. 7:290 BW kan volgens de jurisprudentie en wetsgeschiedenis bijv. worden gebruikt voor: grootwinkelbedrijven met detailhandel, toonzalen met verkooppunt, garagebedrijven met verkooppunt, benzinestations met winkel, stomerij, hotel, café en restaurant. In elk concreet geval dient aan alle criteria van art. 7:290 BW te worden voldaan, waaronder de aanwezigheid van een gebouwde onroerende zaak, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor – kort gezegd – detailhandel en waarbij in het verhuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening.
Er zijn genoeg merkwaardige uitkomsten in de jurisprudentie te vinden. Bij (enige) twijfel is het zinvol hierover advies in te winnen. Is verkeerd gekozen (bijv. voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte) en blijkt het (achteraf) te gaan om artikel 7: 230a BW bedrijfsruimte, dan kan sprake zijn van onbedoelde gevolgen. Huurbescherming ontbreekt dan, terwijl dat wel de bedoeling van huurder kan zijn geweest. Of omgekeerd: men wilde flexibiliteit, doch die ontbreekt onverhoopt.
Uitgangspunt van het nieuwe ROZ model huurovereenkomst winkelruimte
Dit nieuwe ROZ model huurovereenkomst winkelruimte is opgesteld vanuit de verhuurder. Volgens de toelichting is het model opgesteld om de belangen van verhuurder te beschermen. Een beoogd huurder dient derhalve kritischer naar dit model huurovereenkomst winkelruimte te kijken dan een beoogd verhuurder.
Belangrijkste wijzigingen nieuwe huurovereenkomst
In het nieuwe model huurovereenkomst winkelruimte is gekozen voor cascoverhuur. Cascohuur betekent in feite verhuur van de kale bedrijfsruimte, zonder medehuur van voorzieningen of installaties, zoals CV installatie, airco etc. Dat betekent dat huurder in beginsel zelf moet zorgen voor deze voorzieningen, alsmede voor het onderhoud, vervanging en herstel daarvan. 1. Nieuw zijn de artikelen 10 en 11 in de huurovereenkomst winkelruimte, die regelen:
- welke aan te brengen voorzieningen voor rekening van verhuurder, dan wel huurder komen,
- of deze (nieuw aangebrachte) voorzieningen aan het einde van de huurovereenkomst wel/niet door huurder dienen te worden verwijderd en
- of het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van deze (nieuw aangebrachte) voorzieningen voor rekening van verhuurder of huurder komt.
Ik adviseer bij het aangaan van de huurovereenkomst winkelruimte de artikelen 10 en 11 nauwgezet en volledig in te vullen, omdat hierover in de praktijk regelmatig discussie ontstaat: de financiële gevolgen van vervanging van (dure) voorzieningen kunnen bijzonder hoog liggen. Wat strikt genomen NIET is geregeld (en waarover het relevante artikel 12 Algemene Bepalingen niet uitblinkt in duidelijkheid), is welke afspraken gelden voor de bij aanvang in het gehuurde reeds bestaande voorzieningen.
Om discussie achteraf te voorkomen, adviseer ik, bijv. bij artikel 14, alle reeds bestaande voorzieningen specifiek in de huurovereenkomst winkelruimte te benoemen en per voorziening aan te geven voor wiens rekening/risico het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing komt. Een huurder doet er goed aan bij artikel 9.1 van de huurovereenkomst winkelruimte in te vullen dat alle bestaande voorzieningen, bijv. de airco en CV, tot het gehuurde behoren. Gaat het om door huurder aangebrachte nieuwe voorzieningen, dan is tevens een aandachtpunt voor een beoogd huurder het bedingen van een door verhuurder te betalen vergoeding van door huurder aangebrachte (dure) voorzieningen, die (evt.) aan het einde van de huurovereenkomst winkelruimte niet dienen te worden verwijderd.
Nieuw is ook artikel 12 in de huurovereenkomst winkelruimte, dat het onderwerp asbest aan de orde stelt, zij het dat het in feite slechts een verklaring behelst dat verhuurder niet of huurder wel bekend is met asbest. Artikel 13.5 van de bijbehorende Algemene Bepalingen (zie: https://roz.nl/de-roz-modellen/model-winkelruimte/) legt echter het asbestrisico, met name in het geval van het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde, volledig bij de huurder. Zeker indien partijen aangaande “oudere bouwwerken” voor langere tijd een huurovereenkomst winkelruimte aangaan en daarbij aan huurder wordt toegestaan om bij aanvang of later nieuwe voorzieningen aan te brengen, is het zinvol bij aanvang van de huur (deskundig) onderzoek te doen naar de aanwezigheid van asbest. Dat voorkomt discussie achteraf: er komt tijdig duidelijkheid ter zake, zodat er vooraf afspraken kunnen worden gemaakt over de evt. kosten van asbestverwijdering. Houd er – zeker als huurder - rekening mee dat in de Algemene Bepalingen clausules voorkomen, die kunnen ingaan tegen hetgeen in de huurovereenkomst winkelruimte is verwoord. Om discussie achteraf te voorkomen is het zinvol om bij artikel 14 ( Bijzondere bepalingen) een bepaling op te nemen, luidende dat bij strijdigheid tussen de inhoud van de huurovereenkomst winkelruimte en de Algemene Bepalingen de inhoud van de huurovereenkomst prevaleert.
Belangrijkste wijzigingen nieuwe Algemene Bepalingen.
Na vergelijking tussen de oude en nieuwe set algemene bepalingen (zie: https://roz.nl/de-roz-modellen/model-winkelruimte/) valt op dat:
- De definitie van gebrek en bijbehorend art. 4 oud (grotendeels) zijn verdwenen. Er is een nieuw artikel 2 gekomen (“Geschiktheid van het gehuurde”) waarbij verhuurder huurder moet informeren over bekende beperkingen die aan het gebruik door huurder in de weg staan, doch lid 3 legt aan huurder een grondige inspectieplicht op, bij het aangaan van de huur.
Mijn advies aan huurder (doch ook aan verhuurder), om discussie achteraf te voorkomen: loop voor aanvang van de huurovereenkomst winkelruimte het gehuurde gezamenlijk grondig door, noteer evt. gebreken en of deze al dan niet worden verholpen en voor wiens rekening.
- Artikel 7 aangaande milieu is aangepast, niet ten goede, zo meen ik. Daar waar in het oude art. 7 nog de suggestie werd gedaan van een milieuonderzoek bij aanvang van de verhuur en het adagium “de vervuiler betaalt” doorklonk, is dat minder (in evenwicht) in het nieuwe artikel 7.
Mijn advies aan huurder (doch ook aan verhuurder), zeker bij gerechtvaardigde twijfel: laat voor aanvang van de huurovereenkomst winkelruimte een milieuonderzoek doen en noteer de uitkomsten daarvan in de huurovereenkomst. Regel ook evt. de gevolgen daarvan.
- Artikel 10.2 (Schade) is in het belang van huurder aangevuld aldus dat verhuurder de gemaakte kosten van door huurder getroffen maatregelen bij (dreigende) schade aan het gehuurde in beginsel aan huurder zal vergoeden.
- Art. 13 oud (Indeplaatsstelling) is in het belang van huurder geschrapt: verhuurder kan hierbij geen redelijke vergoeding meer aan huurder in rekening brengen.
- In het nieuwe artikel 13.1 (Veranderingen en toevoegingen door huurder) is thans in het belang van huurder bepaald dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder veranderingen in het gehuurde mag aanbrengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen/toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen, betreffen.
Mijn advies: voor veranderingen/toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde blijft toestemming van de verhuurder nodig. Partijen kunnen desgewenst van voorgaande regels afwijken. Maak bij aanvang voor veranderingen/toevoegingen voor zowel binnen als buiten heldere afspraken.
- In het nieuwe artikel 22 (Verzekeringen) is thans in het belang van verhuurder – kort gezegd - bepaald dat de huurder een deel van de verzekeringspremie aan verhuurder moet vergoeden, indien zijn beroep of bedrijf aanleiding geeft tot een hogere verzekeringspremie voor verhuurder.
Mijn advies: indien een huurder daar niet voor voelt, zal dit in de huurovereenkomst winkelruimte uitgesloten dienen te worden.
- In het nieuwe artikel 26.5 (Bankgarantie/Waarborgsom) is thans in het belang van huurder bepaald dat de verhuurder na beëindiging van de huur de waarborgsom aan huurder dient terug te betalen, indien de waarborgsom niet rechtsgeldig door verhuurder is aangesproken.
- In het nieuwe artikel 30.1 (Kosten, verzuim) is thans in het belang van verhuurder bepaald dat door verhuurder te maken redelijke kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Mijn advies: gezien de formulering van dit nieuwe artikel 30.1 (deze kostenafspraak geldt kennelijk ook in geval van gerechtelijke procedures) meen ik dat zowel een huurder als verhuurder er belang bij kunnen hebben hierover in de huurovereenkomst winkelruimte afwijkende afspraken te maken.
Verhuren?
Dan is het nieuwe model huurovereenkomst winkelruimte in beginsel goed bruikbaar. Aan de hand van invulling van de huurovereenkomst kan verhuurder zijn/haar positie vervolmaken, waardoor het risico zoveel mogelijk bij huurder wordt gelegd. Verder kan aan artikel 14 (Bijzondere bepalingen) worden toegevoegd dat het gehuurde door huurder wordt geaccepteerd in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang bevindt. De kans bestaat dan dat evt. gebreken, als zijnde geaccepteerd door huurder, niet door verhuurder behoeven te worden hersteld.
Let er wel op dat niet contractueel in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken van de wettelijke bepalingen uit afdeling 6 (artikel 7:290 t/m 310 BW), tenzij de kantonrechter die afwijking heeft goedgekeurd. Er is derhalve sprake van huurbescherming ten behoeve van huurder, bestaande uit: termijnbescherming (5 + 5 jaar huur), opzegging van de huurovereenkomst via aangetekende brief, de opzeggingstermijn van minimaal 1 jaar, de bij wet bepaalde (beperkte) gronden voor opzegging en de gevolgen van die opzegging (opzegging door verhuurder doet de huurovereenkomst winkelruimte niet eindigen; verhuurder dient een vordering tot beëindiging bij de rechter in te stellen).
Huren?
Dan kan huurder dit model van de huurovereenkomst winkelruimte ook gebruiken, rekening houdend met zijn/haar specifieke wensen/bedoelingen. Aan de hand van invulling van de huurovereenkomst kan huurder zijn/haar positie vervolmaken, waardoor het risico zoveel mogelijk bij verhuurder wordt gelegd. Wordt er door verhuurder van het dwingend recht afgeweken, dan kan de huurder dergelijke bedingen vernietigen en geldt de wet. Loop de huurovereenkomst winkelruimte en Algemene Bepalingen kritisch door en kijk goed naar de specifieke situatie/wensen. Leg afwijkende afspraken uitdrukkelijk vast in de huurovereenkomst.
Tenslotte.
Dit artikel behandelt een selectie van onderwerpen, die bij (ver)huur via bedoelde huurovereenkomst winkelruimte een rol kunnen spelen. Het pretendeert geen volledigheid. Andere aspecten kunnen zeker belangrijk zijn, afhankelijk van de situatie, wensen en bedoelingen. Vooraf kritisch nadenken en (laten) checken kan de nodige discussie en schade achteraf voorkomen.
Auteur van dit artikel © :
Mr. Enno Schets
Schets Advocatuur
Kantorenpark "De Lange Akker"
Bosscheweg 57
5056 KA Berkel-Enschot
Mob: 06 - 57 644 156
Tel: 013 - 53 31 752
E-mail: info@schetsadvocatuur.nl
