Koop onderneming (uit faillissement) en indeplaatsstelling huurder. TIPS
Locatie, locatie, locatie.
De locatie van een onderneming kan bij koop daarvan een belangrijke rol spelen. De locatie is immers bekend bij klanten en relaties en zorgt daarmee voor omzet. Denk bijv. aan een winkelketen op A1 locaties. Voor een koper is het derhalve van groot belang om deze locatie(s) te verkrijgen. Zijn deze locaties verhuurd, dan kan via indeplaatsstelling huurder de bestaande huurovereenkomst worden voortgezet. Er gelden echter enkele wettelijke voorwaarden bij indeplaatsstelling huurder, waarvan er 1 nogal eens over het hoofd wordt gezien.
Het wettelijk kader voor indeplaatsstelling huurder
Artikel 7:307 lid 1 en lid 2 BW geeft het wettelijk kader voor indeplaatsstelling huurder: 1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. 2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Let op: overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.
Deze voorwaarde voor indeplaatsstelling lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk wordt regelmatig NIET of niet overtuigend genoeg aan dit criterium voldaan, bijv. doordat:
- het bedrijf niet is overgedragen, terwijl wel indeplaatsstelling huurder wordt gevorderd;
- slechts (enkele) activa zijn overgedragen, welke overdracht dan niet kwalificeert als overdracht van het bedrijf;
- het bedrijf weliswaar is overgedragen, maar bijv. in de koopovereenkomst is bepaald dat de koper/nieuwe huurder na levering zijn eigen onderneming vanuit het gehuurde gaat drijven.
Belangrijk is evenwel voor indeplaatsstelling om de inhoud van de koopovereenkomst zodanig in te richten dat daaruit (letterlijk!) volgt dat huurder zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf verkoopt en overdraagt aan koper c.q. de nieuwe huurder. Waarbij het dan de bedoeling is dat het bedrijf van de huurder door de koper wordt voortgezet.
Faillissement bedrijf en indeplaatsstelling. TIPS
In geval van faillissement van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf is het voorgaande c.q. indeplaatsstelling lastiger, omdat door het faillissement het bedrijf van de huurder is opgehouden te bestaan. Dus is overdracht van dit (niet meer bestaande) bedrijf in beginsel niet meer mogelijk. Wordt toch indeplaatsstelling beoogd, dan adviseer ik om e.e.a. in de koopovereenkomst met de curator aldus te verwoorden dat het hele (voor faillissement) in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt verkocht en geleverd aan koper c.q. de nieuwe huurder. Benoem alle over te dragen activa (zoveel activa als mogelijk) en kwalificeer dit als overdracht van de (hele) onderneming. Op deze formulering van de koopovereenkomst dient bij curatoren te worden aangedrongen, omdat dit in de praktijk nogal eens onjuist verloopt. Zo wordt bijv. in de koopovereenkomst opgenomen dat (slechts) bepaalde activa worden verkocht (voorraden, inventaris) of bijv. dat koper/nieuwe huurder na levering zijn eigen onderneming vanuit het gehuurde gaat drijven. In het licht van een beoogde indeplaatsstelling huurder dienen dit soort formuleringen te worden vermeden.
Verder is voor indeplaatsstelling belangrijk te bewerkstelligen dat de aankoop van het bedrijf van een curator zo spoedig mogelijk na het uitspreken van het faillissement plaatsvindt. Immers dan kan nog worden gesteld dat nog sprake is van een bedrijf (dat na snelle heropening weer door dezelfde klanten en relaties wordt gevonden). Neem als koper tenslotte evt. voormalig personeel van de failliete onderneming in dienst. Dat wijst er ook op dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf is overgedragen en wordt voortgezet, hetgeen belangrijk is voor indeplaatsstelling.
Gevolg niet voldoen aan voorwaarde “overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”:
Voldoe je als koper niet aan deze voorwaarde, dan verschaf je de verhuurder een prima verweer om te stellen dat niet aan de wettelijke criteria voor indeplaatsstelling huurder is voldaan! Als een verhuurder namelijk het pand niet aan de koper van de onderneming/beoogd huurder wil verhuren, dan kan de vordering tot indeplaatsstelling huurder bij de rechter al stranden als niet strikt aan dit criterium (“overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”) wordt voldaan. En dan heb je als koper een bedrijf gekocht terwijl je het gehuurde (waar veelal zoveel goodwill aan vastzit) niet kunt betrekken! Er moet voor indeplaatsstelling aantoonbaar en daadwerkelijk sprake zijn van overdracht door de huurder aan koper van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Wil koper een (volstrekt) ander bedrijf in het gehuurde gaan uitoefenen, dan wordt in beginsel niet aan het dit wettelijke vereiste voor indeplaatsstelling voldaan.
Overige eisen voor indeplaatsstelling huurder:
- de huurder dient een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van het bedrijf;
- de voorgestelde huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Alternatief voor indeplaatsstelling
Kijk in deze tijden als/namens een (beoogd) koper/huurder wel goed of indeplaatsstelling huurder financieel en juridisch gezien interessant genoeg is. Bestaande huurovereenkomsten zullen nog een “hoogconjunctuur huurprijs” hebben, terwijl de huurprijzen de laatste jaren veelal lager zijn komen te liggen. Bekijk de huurovereenkomst ook met een juridische bril: wat staat daar nu allemaal in en kan dan niet anders/beter? Derhalve kan ook, in plaats van indeplaatsstelling, met de verhuurder worden onderhandeld over een nieuw huurcontract, met als inzet een lagere huurprijs en/of betere huurvoorwaarden. Momenteel staan veel panden leeg, dus mogelijk dat de verhuurder gaarne een nieuwe huurder heeft, ook tegen “mindere” (of marktconforme?) condities dan voorheen.
Auteur van dit artikel © :
Mr. Enno Schets
Schets Advocatuur
Kantorenpark "De Lange Akker"
Bosscheweg 57
5056 KA Berkel-Enschot
Mob: 06 - 57 644 156
Tel: 013 - 53 31 752
E-mail: info@schetsadvocatuur.nl
